Bijleenregeling

Sinds 1 januari 2004 is in de eigen woning regeling de bijleen regeling geïntroduceerd. De opzet van deze regeling is om de verhoging van een eigenwoning schuld ter gelegenheid van een verhuizing tegen te gaan, voor zover het benodigde bedrag ook kan worden bestreden uit de netto verkoopopbrengst van de verkochte eigen woning. Dit geschiedt door de omvang van de toegestane eigen woning schuld, en hiermee de aftrekbare rente, te beperken.

Mensen die voor het eerst de eigen woningmarkt betreden ondervinden geen nadeel van deze regeling.

Een eigen woningreserve (EWR) ontstaat als u een eigen woning verkoopt tegen een hogere waarde dan de hoogte van uw hypotheek. Over deze EWR kunt u in principe geen aftrekbare hypotheekrente meer opvoeren.

Een voorbeeld:

u heeft een eigen woning ter waarde van € 500.000,-- en een hypotheek van € 300.000,--. Bij verkoop realiseert u een EWR van € 200.000,--. U koopt een vervangende eigen woning van € 600.000,-- en financiert deze geheel met een hypotheek van € 600.000,--. Over het bedrag van de EWR, in dit geval € 200.000,--, mag u de rente niet aftrekken.

Indien een belastingplichtige (met EWR) verhuisde en voor de nieuwe eigen woning een kleinere eigenwoning schuld aanging, werd de renteaftrek niet beperkt. Dit werd de zogeheten ‘goedkoper wonen regeling’ genoemd.

De goedkoper wonen regeling is per 1 januari 2010 afgeschaft. Deze was in wezen strijdig met de uitgangspunten van de bijleen regeling. Daarnaast compliceerde de goedkoper wonen regeling de bijleen regeling in niet geringe mate.

De goedkoper wonen regeling was met name de belastingplichtige van oude(re) leeftijd die van groot naar klein ging wonen, in fiscale zin gunstig gestemd. Dat is sinds 1 januari 2010 voorbij en daar moet men zeer bedacht op zijn.

Een voorbeeld, uitgaande van de in het vorige voorbeeld gemelde situatie:

in plaats van een vervangende eigen woning van € 600.000,-- koopt u een nieuwe woning van € 400.000,--, Als u deze maximaal financiert met een hypotheek van € 400.000,-- was tot 1 januari 2010 een bedrag van maximaal € 300.000,-- aftrekbaar (oude hypotheekschuld). De EWR geldt vanaf 1 januari 2010 te allen tijde en in dit voorbeeld is nog maar maximaal een hypotheek van € 200.000,-- aftrekbaar (€ 400.000,-- minus de EWR van

 € 200.000,--).

Daarnaast is de verjaringstermijn van de EWR sinds 1 januari 2010 verkort.

Als u niet direct naar een vervangende koopwoning verhuist, maar eerst gaat huren, vervalt de eigen woningreserve na verloop van tijd. Deze termijn was tot 1 januari 2010 vijf jaar en is per 1 januari 2010 teruggebracht naar drie jaar.

Tijdelijke verhuur van te koop staande eigen woning

Zolang de voormalige eigen woning leeg te koop staat, behoudt u te allen tijde renteaftrek in Box 1 in het jaar van leegkomen van de woning en in de daarop volgende twee kalenderjaren.

Door de huidige economische crisis is de woningmarkt gestagneerd en staan woningen langer te koop. Om dubbele maandlasten te compenseren, kiest de belastingplichtige er meer dan voorheen voor om de te koop staande voormalige eigen woning tijdelijk te verhuren. Tijdens de verhuurperiode gaat zowel de voormalige eigen woning als de hypothecaire lening naar Box 3 en is de betaalde rente niet aftrekbaar.

Ingevolge de tot 1 januari 2010 geldende regeling verschoof door tijdelijke verhuur van de voormalige eigen woning deze woning definitief en voor altijd van Box 1 naar Box 3 (waardoor de hypotheekrente niet meer aftrekbaar is maar uitsluitend de hoofdsom van de hypotheeksom in mindering mag worden gebracht op het Box 3 vermogen).

De staatssecretaris van Financiën heeft besloten om met ingang van 1 januari 2010 een tijdelijke versoepeling aan te brengen in deze regeling.

Deze versoepeling houdt in: dat de renteaftrek in Box 1 weer kan herleven na een periode van tijdelijke verhuur. De staatssecretaris heeft hiermee het vroegere grote nadeel van het tijdelijk verhuren van de voormalige eigen woning weggenomen.

De overige voorwaarden zijn echter ongewijzigd gebleven. Dit betekent dat bij de beëindiging van de tijdelijke verhuur bedoelde periode, die aanvangt in het jaar van leegkomen van de woning en die eindigt na afloop van het tweede daarop volgende kalenderjaar, nog niet mag zijn verstreken én dat het aannemelijk moet zijn dat de voormalige eigen woning nog steeds is bestemd voor verkoop.

Het betreft een tijdelijke crisismaatregel. Met ingang van 1 januari 2012 herleeft de oude regeling.

Deze crisismaatregel geldt ook voor voormalige eigen woningen die vóór 1 januari 2010 al werden verhuurd.

Kostenregeling

Nog één wijziging per 1 januari 2010 betreft het volgende.

De rente over het gedeelte van de hypotheek die bedoeld was voor de financiering van kosten ter verkrijging van een hypotheek - denk aan kosten zoals afsluitprovisie, notaris- en taxatiekosten - was voor doorstromers tot 1 januari 2010 niet aftrekbaar; maar wel aftrekbaar voor starters. Vanaf 2010 mogen ook doorstromers de rente over dat gedeelte van de hypotheek aftrekken.